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所有权

（一）概述

1.所有权的内容

（1）人对物的权利，是指人对物全面支配（占有、使用、收益、处分）的权利，属于原权。

（2）人对人的权利，是指所有人排除他人非法干预的法定权利，属于救济权。

2.所有权的权能

（1）包括占有权能、使用权能、收益权能、处分权能。

（2）处分权能被认为是拥有所有权的根本标志。

（3）4项权能均可依所有人的意思或所有人意思之外的原因与所有权发生适当的分离，分离的结果，可以形成他物权，也可以不形成他物权。

3.《物权法》中规定的所有权类型

（1）国家所有权；

（2）集体所有权；

（3）“私人”（≠“个人”）所有权。

解释：此处的“私人”作广义解，包括自然人、法人和其他社会团体。

（二）原始取得和继受取得

1.原始取得

原始取得是指非依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权，包括先占、生产、收益孳息、添附、无主物和罚没物的法定归属、善意取得、没收等方式。

2.继受取得

继受取得是指基于他人既存的权利而取得所有权。

例题1·多选题：原始取得所有权的方式包括（    ）。（2012年）

A.动产的善意取得

B.接受继承

C.接受遗赠

D.先占

E.罚没物的法定归属

答案：ADE

解析：选项BC为继受取得。

例题2·单选题：基于他人既存的权利而取得所有权的事实，属于所有权的（    ）。（2009年）

A.原始取得    B.先占取得

C.善意取得    D.继受取得

答案：D

解析：原始取得是指“非”依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权，包括先占、生产、收益孳息、添附、无主物和罚没物的法定归属、动产的善意取得、没收等方式。

（三）不动产所有权的取得（★）

1.依法律行为而取得不动产所有权，如基于买卖合同、赠与合同、互易合同而为的“变更登记”。

解释：依法律行为而取得不动产所有权，以登记为生效要件。

2.依法律行为以外的事实而取得不动产所有权，如继承、合法建造、法院判决、强制执行以及公用征收、没收等行政行为。

解释1：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

解释2：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

解释3：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3.不动产物权登记

（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（3）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

例题1·单选题：根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，其产生的效果是（    ）。（2013年）

A.不影响合同效力

B.合同无效

C.合同待生效

D.合同可撤销

答案：A

解析：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

例题2·多选题：朱某有房屋一套，以100万元的价格卖给齐某。双方合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，产权变更登记自签约起3个月内由朱某负责协助办妥。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖给周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记。现周某要求齐某搬出该房屋。齐某遂与朱某、周某发生纠纷。根据规定，下列关于本案中合同效力及有关认定的说法中，正确的有(    )。（2011年，经调整）

A.朱某与齐某的买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效

B.两个房屋买卖合同都有效

C.朱某将房屋卖给周某的行为是侵权行为

D.该房屋最终归周某所有

E.朱某和周某的行为属于共同侵权，齐某可以起诉请求变更产权登记

答案：BD

解析：（1）选项A：房屋产权人变更登记为周某将导致朱某无法履行其与齐某之间的合同，但不直接导致该合同失效。（2）选项BD：法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物的所有权及其他物权不能转移；在本题中，朱某签订两个合同时均对该房屋享有处分权，两个合同均自依法成立时生效，但齐某未办理产权登记，最终无法获得房屋产权，只能依据有效成立的房屋买卖合同要求朱某承担相应的违约责任，而周某及时办理了产权过户登记，取得房屋产权。（3）选项CE：齐某尚未取得房屋产权，其对朱某享有的只是合同之债，无“权”可侵（侵权责任中的“权”不包括相对权，有关内容见第2篇第3章）。

（四）动产所有权的取得（★）

1.依法律行为而取得动产所有权，如基于买卖合同、赠与合同、互易合同而为的“交付”。

2.依法律行为以外的事实而取得动产所有权

（1）继承

（2）法院判决、强制执行

（3）公用征收、没收、罚款

（4）收取孳息

除法律另有规定或当事人另有约定外，孳息所有权一般由原物所有人取得；但所有权与用益物权分离的应由用益物权人取得。

（5）所有人不明的埋藏物、隐藏物以及无人认领的遗失物、漂流物、失散的饲养动物，自“发布招领公告之日起6个月内”无人认领的，归国家所有。

（6）无人继承的遗产

无人继承又无人受遗赠的财产归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归集体组织所有。

（7）先占

先占是指以所有的意思，占有“无主动产”而取得其所有权的法律事实。

（8）添附，包括附合、混合和加工

①附合

②混合

混合而成的新物，由原物价值较大的一方取得所有权；若原物价值相当，则发生共有。

③加工

加工物所有权的归属，按照加工所生成的新价值是否大于原物价值而定：大于者，由加工人取得；否则，由原物所有人取得。

例题1·单选题：根据《民法通则》和《物权法》的规定，下列物可以适用先占取得的是（    ）。（2012年）

A.遗失的手表

B.所有人不明的埋藏物

C.房屋

D.所有人抛弃的动产

答案：D

解析：先占是指以所有的意思，占有“无主动产”而取得其所有权的法律事实；选项AB只是所有权人不明，并非“无主”；选项C是不动产。

例题2﹒单选题：根据物权法律制度的规定，所有人不明的地下埋藏物，若自发布招领公告之日起（    ）内无人认领，则归国家所有。（2010年）

A.1个月

B.2个月

C.6个月

D.12个月

答案：C

解析：对所有人不明的埋藏物、隐藏物，以及无人认领的遗失物、漂流物、失散的饲养动物的归属，《物权法》规定，自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。

（五）善意取得制度（★）

《物权法》第106条：

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

1.善意取得的适用范围

（1）既适用于动产，也适用于不动产；

（2）既适用于所有权，也适用于用益物权、担保物权；

（3）某些物（如遗失物、赃物），不适用或一般不适用善意取得制度。

2.善意取得的适用环境：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人。

3.善意取得的适用条件

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。

解释1：受让人善意，是指受让人“相信”财产的让与人有处分权。

解释2：只要“受让财产时”善意即可，受让人在受让后是否为善意，并不影响其取得所有权。

（2）以合理的价格受让。

解释1：以无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度。

解释2：并不要求该合理的对价已经支付。

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

4.善意取得的效果

（1）符合善意取得的条件，由受让人取得物权，原权利人丧失物权，但可以向无权处分人请求赔偿损失（基于原权利人的物权，或者基于原权利人与无权处分人之间的合同之债，或者基于返还不当得利之债）。

（2）不符合善意取得的条件，物权继续由原权利人享有，受让人可以向无权处分人请求赔偿损失（基于受让人与无权处分人之间的合同之债）。

（六）所有权的消灭

1.因法律行为而消灭，包括所有权的抛弃和出让（如赠与、出卖、互易）。

2.因法律行为以外的事实而消灭，包括：

（1）作为所有人的自然人死亡或法人终止；

（2）标的物灭失；

（3）判决、强制执行、罚款、没收、纳税等；

（4）动产因添附于他人的不动产或动产，依法由他人取得动产的所有权。

例题﹒单选题：根据民法理论，下列导致所有权消灭的法律事实中，属于民事法律行为的是（    ）。（2013年）

A.抛弃所有权

B.自然人死亡

C.纳税

D.标的物灭失

答案：A

解析：（1）选项A：因法律行为而消灭，包括所有权的抛弃和出让（如赠与、出卖、互易）。（2）所有权因法律行为以外的事实而消灭，包括：①作为所有人的自然人死亡或法人终止（选项B错误）；②标的物灭失（选项D错误）；③判决、强制执行、罚款、没收、纳税等（选项C错误）；④动产因添附于他人的不动产或动产，依法由他人取得动产的所有权。

（七）共有

1.概述

（1）共有的所有权是一个而不是多个，是同一个所有权由多人享有。

解释：共有制度并不违背一物一权原则。

（2）共有可以基于当事人的意思（例如合同约定）而成立，也可以基于法律的规定而成立（例如夫妻财产共有、添附物的共有）。

（3）对所有权以外的其他物权的共有（如共同享有用益物权），构成准共有。

2.按份共有

（1）共有人内部依份额享有共有权；

（2）各共有人对共有物有分割请求权；

（3）共有人享有优先购买权；

（4）共有人可在其“份额”上设定担保物权；

（5）当共有物受到妨害时，各共有人可“单独或共同”行使物上请求权；

（6）共有人对外享有连带债权、承担连带债务。

3.共同共有

（1）共同共有以共同关系（如家庭关系，夫妻关系）的存在为前提。

（2）对共有物的处分行为，只有在全体共有人意思一致的情况下，才发生对外效力。

（3）在共同共有关系存续期间，共同共有人原则上无分割请求权，也无优先购买权。

（4）共有人对外享有连带债权、承担连带债务。

4.共有物的分割，包括实物分割、变价分割、作价分割。

例题﹒多选题：根据民法上的共有理论，下列有关共有的说法中，正确的有（    ）。（2012年）

A.按份共有可以存在于不动产之上，不能存在于动产之上

B.按份共有的共有人可在其份额上设定担保物权

C.在共同共有关系存续期间，共有人可随时请求分割共有物

D.共有是两个以上的人对同一个物拥有数个所有权，它是所有权排他性的一个例外

E.共有是数人享有同一个所有权

答案：BE

解析：（1）选项A：动产和不动产上均可以成立共有（不论是按份共有，还是共同共有）；（2）选项C：在共同关系存续期间，共同共有人原则上无分割请求权；（3）选项DE：共有是同一个所有权由多人享有，共有的所有权是一个而不是多个，仍然遵守“一物一权”原则，并不违背所有权的排他性。

（八）业主的建筑物区分所有权

1.业主的建筑物区分所有权的法律特征

（1）复合性

业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权以及对建筑物进行共同管理的成员权三要素构成。

（2）专有部分所有权的主导性

①区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权；

②专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小；

③业主的建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记。

（3）一体性

业主的建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离，在发生权利变动时，须一体变动。

（4）主体身份的多重性

业主的建筑物区分所有权人集所有权人、共有人、成员三重身份于一身。

（5）业主的建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。

2.共有权

建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。

3.成员权

（1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主大会与其事务执行机构——业主委员会属于“其他组织”（非法人团体），具有诉讼能力，可以“以自己名义”提起诉讼。

（2）成员权通过业主大会行使，下列事项由业主共同决定：

①制定和修改业主大会议事规则；

②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

⑥改建、重建建筑物及其附属设施；

⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（3）业主有权请求公布、查阅应当向业主公开的下列情况和资料：

①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；

②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

⑤其他应当向业主公开的情况和资料。

例题1﹒单选题：我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一规定表明（    ）。（2011年）

A.业主的建筑物区分所有权中业主对共有部分享有的是公有权

B.业主办理产权登记时需要对共有权作单独登记

C.业主的建筑物区分所有权中的专有部分所有权、共有部分共有权及成员权是一体的，不可分离

D.业主的建筑物区分所有权的各部分权利可以分别变动或者转移

答案：C

解析：（1）业主的建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权不单独登记，排除选项B。（2）构成业主的建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离，在发生权利变动时，须一体变动，排除选项D。（3）选项AC：业主的建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有的是“共有权”（而非“公有权”），但直接以此否定选项A尚显轻率，应结合选项C考虑；由于《物权法》第70条是对建筑物区分所有权内涵的基本表述，提及了建筑物区分所有权由三部分（专有部分的所有权、共有部分的共有权和因对共有部分的共同管理而形成的成员权）构成，选项C的表述无误，也基本符合题意；相较之下，选择选项C作为最佳答案。

例题2﹒多选题：业主的建筑物区分所有权的特点有（    ）。（2008年）

A.它是集所有权、共有权和成员权三种权利于一身的权利

B.它是按份共有权

C.它属于用益物权

D.它的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物

E.它的权源是我国《物权法》所规定的占有制度

答案：AD

解析：（1）选项A：是业主的建筑物区分所有权复合性的体现；（2）选项BCE：业主的建筑物区分所有权是一种特殊的所有权形态，而非共有或用益物权，也并非来源于占有制度；（3）选项D：业主的建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。

（九）相邻权

相邻权，是指相毗邻的“不动产”的所有人或使用人为行使其所有权或使用权的必要，而对他方不动产所有权或使用权依法予以限制的权利。

1.关于土地的相邻权

（1）邻地通行权；

（2）邻地管线安设权；

（3）邻地使用权；

（4）邻地环境保护权；

（5）邻地安全保护权。

2.关于水流的相邻权

（1）相邻水流使用权；

（2）相邻水流排放权。

3.关于建筑物的相邻权

（1）相邻通风、采光权；

（2）相邻通行权；

（3）相邻环境保护权。