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房产税的计算、申报与审核

（一）房产自用审核要点

从价计征：应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

房产原值的审核：

1.房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”账户中记载的房屋原价。

提示：历史成本。

2.国税发[2005]173号文件进行了细化规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

提示：财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知（财税[2009]113号）

以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

3.纳税人对房屋改扩建的，要相应增加房屋的原值。

4.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

提示：收取租金期间按租金缴纳房产税。

5.财税[2010]121号规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

提示：

（1）容积率=房屋建筑面积/土地面积

（2）不是将购买土地的所有价款都计入房产原值计税的。

（3）土地使用权会计要求计入“无形资产”，税法要求计入“房产原值”，各按其法，各行其事。

（二）房产出租审核要点

从租计征：应纳税额=房产租金收入×12%（或4%）

提示：

（1）从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

（2）如果同时存在自用和出租，应分别计算房产税。

（3）对投资联营的房产，应区别对待。