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销售旧房及建筑物土地增值税的计算、审核与账务处理

1.应税收入的审核：同上

2.法定扣除项目金额的审核：

（1）旧房及建筑物的评估价格（不含地价）

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

（2）取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用（包括契税）

审核时要注意纳税人是否能提供合法有效凭证。

（3）与转让房地产有关的税金

包括营业税、城建税、教育费附加、印花税。

提示：印花税可以扣除了。

3.增值额=应税收入-扣除项目金额

4.增值率=增值额/扣除项目金额 

5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

6.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 

7.会计核算

（1）注销固定资产原值时

借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产

（2）取得转让收入时

借：银行存款

贷：固定资产清理

（3）计算相关税金

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交营业税

——应交土地增值税

——应交城建税

——应交教育费附加

（4）结转固定资产清理费用时：

借：固定资产清理

贷：营业外收入

8.财税[2006]21号规定：如果纳税人不能提供评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所在日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年，未满12个月但超过6个月的，视为1年。如果纳税人不能提供评估价格，但能提供购房发票的，购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。