2000年7月4日至6日，来自全球1000个城市的市民和代表，100多个国家的政府官员和社会团体相聚在德国柏林，参加城市未来（21世纪城市）国际会议，通过了柏林宣言。共同期望全球城市实现9个目标，其中之一就是提供适宜的住房，并保障其使用权。

　　住宅建设和使用，是国计民生的大事，保障城市居民有经济、适用、舒适、整洁的住房，是每个城市住宅发展规划的重要内容。近年来，我国住宅建设取得举世瞩目的成就，商品住宅每年建设量上亿平方米，住宅建设总量多年来居世界首位。到2000年，我国城市人均住房建筑面积已由改革开放前的3.6平方米增加到约10平方米。许多城市初步实现居者有其屋的目标，体现了社会主义制度的优越性，为城市居民提供适宜的住房，并保障其使用权。

　　然而，我们在大力进行住宅建设的同时，也面临着不少问题。其一，许多城市积极培育房地产市场，以促使住房产业成为国民经济的新增长点。但不少城市缺少城市住宅发展规划，盲目开发建设，过高的追求建设标准，居民适宜购买的住房套型偏少，而高标准、大面积的住房套型偏多，致使商品房空置积压过多，使房地产市场不甚景气。1997年，全国空置商品房面积曾达7038万平方米。目前，房地产市场经过供需调整后，市场状况才有所回升。其二，我国城市建设用地正急剧膨胀，在二十世纪的九十年代与八十年代相比，城市建设用地总量增加了近三倍，国家在修改土地管理法中强调严格限制农田地转为建设用地，控制建设用地总量。许多城市用地已采取综合开发，配套实施，对用地采取评估拍卖形式，进一步规范房地产市场。

　　“十五”期间，对我国城市住宅消费潜在需求国家计委的专家作了研究预测，随着城市化进程的加快，2001～2010年期间，我国城镇居民共需住宅建筑面积约62.16亿平方米，平均每年约为6.22亿平方米。因此，不少城市应清醒地认识到，必须制订科学、合理的城市住宅发展规划，一方面加强旧城区的住宅更新改造，一方面控制建设面积标准，综合开发住宅新区，节约土地资源。

　　在计划经济年代，我国城市居民住宅建设由国家制定的“国标”控制，1981年颁布的 “国家住宅设计标准”是根据城市居民职级职称的不同分为四类，每套住宅建筑面积分别为42～45平方米，45～50平方米，60～70平方米，80～90平方米，平均每套住宅建筑面积为50平方米。到1990年，建设部和国家计委还重申了控制在上述标准。但近年来，我国经济发展迅速，人民生活水平有了很大提高，对住宅需求已从“住得下”的基本要求，提高到住宅具有舒适感、安全感、归属感等。适当提高房均住宅面积标准是城市社会发展的必然趋势和现实要求。然而，随着住房制度改革、住宅商品化的进展，近些年对住宅面积标准失去控制，任由开发商去“市场调节”，而盲目贪大求洋地建高档住宅、花园别墅，致使处于中下等经济收入水平的城市广大居民是买不起，也没有必要买。开发商竞相建设大面积，高标准住宅的做法，使城市住宅建设步入误区，导致房地产市场的非理性状况。

　　必须指出，房均住宅面积标准的提高不应是盲目、无限制的，它是受到我国土地资源状况和经济发展水平的制约，与我国城市居住水平现状，家庭人口构成，居民购房能力，居住生活行为需求，以及住房市场的需求密切相关。因此，控制住宅建设标准，规划提供适宜市民居住的商品房，是当前必须重视的研究课题。首先，我国的土地资源条件是我们确定住宅标准的重要制约条件和前提；其次，经济能力决定投入住宅建设的能力和居民消费的能力，从而影响到居住面积标准；第三，居住水平的提高是一个循序渐进的过程；第四，从我国城市的家庭人口构成上，近些年趋于小型化，房均人口明显下降；第五，从市场需求来看，大部分购房者需求面积适当的住宅，以60～90平方米的住宅即经济适用房为热卖点。建设部刘志峰副部长指出经济适用房应做到三个控制，即控制供应对象为中低收入居民家庭，控制建设标准和购买标准，控制销售价格，确保政府优惠政策真正落实到中低收入居民家庭。

　　综上分析可见，我国城市住宅的房均面积需要提高，但应控制在平均80平方米左右为宜，以二房一厅和三房一厅（或小三房二厅）房型为主，鼓励一房一厅与二房二厅的可分可合设计，政府在城市住宅发展规划编制中要维护土地使用的社会公平，通过立法和经济手段，限制住房的过度消费，对超标准过多的住宅建设与住房消费应征收土地和住房消费税，只有这样才能符合我国国情，合理开发资源，有效控制住房建设面积标准。