虽然美国不少学者和规划师将莱特（Willianm H. Whyte）于1964年出版的《簇团开发》（Cluster Development）视作簇团开发的理论起源；但该理论真正作为一项政策加以推广，却是因为 1990年代精明增长理论将其纳为一个理论分支。所以，在解释其历史渊源时，不仅要强调环境保护主义思想这一理论来源，还要适当地阐明精明增长理论的历史渊源。尤其因为中西文化背景的不同，在介绍簇团开发理论时，非常有必要解析清楚一些在美国是常识性的但在国内学术界不甚清楚的背景知识。 
　　1.1 美国式住房偏好
　　在住房偏好上，美国社会表现出了对低层低密度住房强烈的一致性。在美国的城市中，无论是东北部的新英格兰地区、中部的五大湖地区、西部的阳光地带，除了在市中心分布着一些高层公寓之外，其余地段的住房无一不是低层低密度住房。美国社会对秩序和规则的偏好，又使得秩序整齐划一的区划和建设导则得以制定和实施，这就缩减了街区、社区，甚至城市内地块规模的差异性，以及建筑形体空间的差异性。虽然很难将美国社会的这种住房偏好归结于某一具体的渊源，但无可否认的是，它是实实在在存在着的，并将继续限定着美国社区开发理论和实践的发展广度。 
　　自 20世纪 20年代以来，在郊区，随着小汽车普及，私家车和郊区前庭后院式独立住房成为了“美国梦”的直接代表。这种对低层低密度独立住宅的偏好，使得美国的社区开发一直以来沿承着本土建筑规划师赖特所呼吁的“广亩城市”理念；而柯布西耶的“光明城”概念在美国却少有市场；这也使得美国的社区开发只是局限在程度有限的社区开发改良方面：在提高社区的密度以缓解土地低效使用所带来的城市问题时，仍能维持着原先的低层低密度社区特有的空间感。简单的说，精明增长理论及各分支理论，是在新形势新背景下对美国式住房偏好的修正。 
　　1.2 城市蔓延的争论 
　　美国低密度开发所指的“低密度“到底有多低，为什么会在 70年代出现对城市蔓延的批判，对城市蔓延的批判各利益集团都主要攻击了哪几点，是否有不同的声音存在等。这些基础概念虽然和精明增长理论的内容联系不强，却是中国社会和规划界理解精明增长理论所需的必要背景资料。因此，在展开分析之前，有必要先辨清高密度和低密度住房开发在美国社会和规划界心目中的概念，以便更好地理解在城市蔓延的讨论中，美国社会和规划界所攻击的低密度住房开发是怎么一回事，精明增长理论又为什么得以出现及快速发展起来。在美国，如果 5英亩土地上只开发 1栋住房是低密度开发；而如果在 1英亩土地上开发 12栋住房则是高密度开发。这种数量上差异较大的数据比较还容易区分，但是如果 1英亩土地上开发 3—5栋住房，是属于低密度开发，还是高密度开发呢？关于这点，在中国社会和规划界的认知范围中，自然是属于低密度开发范畴；但这样的认知在美国本土就行不通了：因为在美国 1英亩土地上开发 3—5栋住房是否为低密度开发已是一个存在着很大争议的问题。这些概念和数字，应有助于中国社会和规划界把握美国社会和规划界心目中在高密度和低密度住房开发的范畴上的认知差异，也有助于中国社会和规划界了解为什么美国的社区发展方向会是精明增长理论及各分支理论 。 
　　推动着美国社会在 90年代以来对美国式住房偏好做出修正的原因可以归纳为多种原因，如能源危机、绿色环保力量的兴起、政府财政危机、市民安全感危机、专家学者的学术思考等，但最后都可汇集于 70年代美国社会对城市蔓延现象的攻击这一点上。政府官员对低层低密度开发的攻击主要从支撑低密度开发的政府财政支出要高于支撑精明增长的财政支出的角度出发；城市交通专家主要集中攻击土地使用率低带来的交通距离拉大、出行成本加剧和就业居住空间布局衔接度差等交通问题，规划学者攻击传统低密度开发导致了人和人之间缺乏交流、社区亲和性和社区安全感不足等，设计师从社区面貌的高度一致性，艺术性不足的角度进行攻击，绿色环保人士则着眼于土地的低效利用，生态环境的破坏等。 
　　虽然开发商、建造商、工程公司等利益群体对上述各团体的批判有所回应，指出了若干精明增长的问题并对传统低密度开发方式做了有力的维护；但总体而言，在社会上达成了一点共识：那就是与当下盛行的混合使用规划和市中心区高密度开发相比，美国传统的住房低密度开发是不可持续的；有规划的高密度社区开发能减少住房造价和基础设施的花费、能缓和对自然环境的破坏。 
　　一旦传统的低层低密度住房开发被社会主流定性为不可持续之后，美国社会和规划界的主流就将必然需要找到一种新型的住房开发模式。这也就为精明增长理论及各分支理论的发展扫除了最大的障碍。  
　　1.3 传统社区思想复兴
　　在理解了前面的美国式住房偏好和城市蔓延讨论之后，我们应继续分析，为什么美国社区开发理论没有向前看，兴起一种或多种变革性的理论；为什么美国社区开发理论反而回头看，从传统社区中汲取营养，发展出了精明增长理论及各分支理论。 
　　在寻求美国人概念中的高密度社区开发理论的过程中，因为美国人对低密度住房开发的偏好，关闭了以柯布西耶为代表的高密度高层现代主义社区模式以经济效益最大化原则挑战传统低密度住房开发的可能性。而以政府名义开发公共住房，虽然采用了高密度高层现代主义社区模式，但因为公共住房开发的失败，反而更助长了社会各界对高密度高层现代主义社区模式的反感。 
　　而以 1733年建立的弗杰尼亚州的 Waterford小镇为代表的传统社区，却让社会各种团体看到了一种在向美国传统致敬的同时，又能缓解环境保护和促进社区内部交流的美国式高密度社区开发理论和实践的可能性。在传统社区基础上发展而来的新型高密度社区开发理论和实践，扬弃了传统的刚性区划，代之以弹性区划，一方面集中开发社区内的部分用地以实现环境保护、增加居民安全感、缓解交通等城市蔓延带来的代价；另一方面通过灵活多变的设计手法以消除集中开发带来的空间逼迫感和景观单一乏味。这种新型高密度社区规划实践，在以精明增长理论或各分支理论的名义推出后，如以新城市主义提出的海滨社区、以混合使用的著称的斯特普尔顿社区、以交通导向闻名的奥伦柯社区和以簇团开发理论建设的草场口社区等等，很快就在美国本土获得了社会的认可并取得了巨大的成功，从而为精明增长理论的提出奠定了基础。而精明增长理论自 APA于 1994年正式提出后，很快发展为社区规划的主流趋势。 
　　1.4 环境保护主义思想
　　可持续发展作为精明增长理论的核心理念，决定了精明增长理论是一个开放的理论系统，会不断地将社会、经济、文化、政治、环境等各学科中新锐的相关理论融入进来。事实上，簇团开发理论的兴起，主要得益于吸纳了环境保护主义思想后发展而来的两个重要社区规划政策：城市增长边界和绿带运动。 
　　城市增长边界是紧凑城市理念的核心手段，对土地开发活动进行严格限制。城市增长边界政策最早出现在美国的西部阳光地带，也主要集中在那里。这是因为虽然西部阳光地带二战时才出现大规模开发，但发展十分迅速，城市蔓延现象很严重；而那里又留存着大量优美的自然风光。所以，西部阳光地带的城市最先运用城市增长边界这一规划手段以达到控制城市蔓延和保护原生态生物环境与农场的目的。同时，因为城市增长边界的运用在一定程度上提高了既有开发地区的地价和房屋价格，从而保护了城市居民的经济利益。所以，作为美国经济发动机而毋需担心经济发展受到较大冲击的西部阳光地带，城市增长边界得到了大规模的运用。但是，因为美国其他各州市在城市增长边界的划定标准方面存在较大争议，且不少州市对强制性划定城市增长边界的意义上存在否认或质疑态度，城市增长边界政策在美国的盛行度远远比不上绿带运动。 
　　营造绿带作为公共空间的思想由来已久。同时，因为绝大多数社区需要制定“传统街区设计”和“开敞空间细则”，创建或保留大面积的绿色空间这一作法早已是最近 30年以来社区规划中的一个基本要素。但美国社区大规模的营造绿带运动，却是在 1987年的《户外场所总统令》（President’s Commission On Americans Outdoors, 1987）之后才出现。在《户外场所总统令》中，明确界定了绿带作为集合休闲、水质保护、生物栖息地等功能的社区基本空间，这就从国家政策上强调了营造绿带的必要性。 
　　而1988年的彼而得曼环境委员会（Piedmont Environmental Council）的研究报告中对绿带的经济性论证更是为绿带概念的普及扫除了经济上的障碍，同时为簇团开发理论提供了最强有力的经济支撑。这份报告表明，绿带和公共空间能够成为平衡政府收支的重要手段，因为在居住地中每征收 1美元的税收，政府需要在该居住地投入 1.25美元的设施；在商业或工业中每征收 1美元的税收，政府需要在该工业或商业中投入 0.19美元的设施；在森林或开敞空间中每征收 1美元的税收，政府需要在该地中投入 0.19美元的设施。以这一研究成果为代表的一系列关于绿带经济效益方面的研究，使得越来越多的社区认识到绿带的经济作用：提高房产的价格；增加当地居民的消费活动；成为旅游吸引点；激发新经济活动落户等；从而推动了绿带建设在美国社区开发中的运动。在众多新建的社区中，绿带是精明增长大概念下的各种理论分支的基本构成要素，成为连接休闲设施、学校、邻近商业和办公空间的重要绿色枢纽。 
　　这四大历史渊源，为簇团开发理论中所倡导的自然环境保护性规划奠定了理论和实践的基础。