(3)建设法规的演变  
　　近年来，城市土地问题已变得更加复杂和有争议，以相同的标准进行匀质的用地区划的老概念已发生很多变化。下面列举的部分情况说明问题的多样性和复杂性：可转让的发展权；有条件的用地区划；有规划的单元发展；刺激(奖励)性区划；增值税贷款；限制性契约的市政管理；环境影响条例；违法的地产转让；历史保护地区区划；容积率；基地计划审核；建筑审核；景观要求；混合利用开发土地；延期偿还权；浮动区；偿债区；超负荷区；商业区；影响费；听取意见的审查人；地界零线(Zero lot　line)；地区和州的审核；成组发展；补偿法规；有控制的发展条例；上空使用权区划；义务提供场地或场地费；强制性保险和保单；包含一切开支在内的区划；治外法权的区划。  
　　这些改革在普遍性、实用性和公认的合法性方面有很大的改变。在传统的建设法规方面许多公认的改变之一，是有规划的单元发展(Planned Unit Development)。开发商通过有规划的单元发展条例被允许改变土地用途、发展密度和地块尺寸，只要开发商在某种综合参数内坚持和服从基地计划。  
　　早期的区划实践就是通常所说的累积的或步步升级的区划。允许的土地用途和密度，从一个区到每个连续的区自动地积累。由此，在区划的早期，R一1区只允许用于独户住宅；在R一2区，应允许R—1区中所允许的所有用途，加上只允许建两户住宅，等等；沿着地界线通过商业区和工业区，累积在M－2区。例如这是一个允许所有用途的区，从独户住宅用地到不受限制的工业用地。  
　　累积式的区划的改变之一是，只能在主要用途类型范围内允许土地用途累积(如居住区)，但不能从一个主要用途类型转到另一类型(如由居住区转到商业区)，即：在多户住宅区可允许建独户住宅，但在商业区或工业区则不允许建住宅。  
　　关于土地利用的其他改革设想，认为区划的同类分区也许不总是好主意，而混合使用土地的发展形式把工作、商业、娱乐、购物、特别是居住的机会结合在一个中心，能提供很多好处。在美国的许多城市，混合使用的发展形式是一种发展的趋势，它是受欢迎的，它使人消除了严格的单一用途划区的烦恼。这种发展形式使各种活动相互很接近，利用使这些活动能结合在一个区内，以减少和排除一些出行(如从家到工作地点，从家到娱乐场所的出行)，从而减轻交通拥挤状况。  
　　通过土地利用规划的实施，区划有三项重要的限制：①限制私有财产权。在司法方面的严格检查的条件下，可以知道对私有财产权的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②对于不合需要的活动来说，区划是个限制因素。区划能禁止、鼓励或引导发展，但不能参与和自动地产生计划。③由选出的官员所作出的许多最有效的区划决定，事实上都是有法律效力的，从而象公众的意见和政治的敏感性这一类非技术因素，都同技术上的考虑和上地利用规划政策一并被考虑到。  
　　3.发展管理  
　　从历史上看，在上地利用规划的实施方面，没有相互充分考虑已经使用的建设法规(如区划)和公共投资(如公共工程改善计划)等手段。作为实施土地利用规划的手段的公共工程改善计划多半已被完全忽视，而过分地依赖于区划。  
　　然而，有一种成长中的变卖业(变卖不动产获得现金，或用现金购置不动产)，是实施地方政府土地利用规划的一个十分重要的途径，即适当地考虑法规管理，而主要考虑公共设施的位置及其建设进度的安排，因为这些考虑比法规管理更能有效地引导社区的发展。通过有意识地确定这类公共工程投资项目的位置和建设进度，不仅满足了眼前的需要，而且对未来的发展和改造也是一个刺激因素，社区在其发展模式方面能发挥很大影响。  
　　发展管理这件事将有助于为居住、商业、工业和娱乐等活动提供合适的地区，它还将决定如何有效地提供公共服务设施，以及提供这些设施是多么费钱。当道路、学校、下水道和供水管道的建设在互不协调的指导下进行时，当这些设施被安排在错误的时间和错误的地区时，或者当这些设施没有被作为一个综合的整体来设置时，其结果是一种散乱的发展模式，它将是代价高、不卫生和令人不愉快的。  
　　考虑到在有规划的地区通过鼓励发展，和通过对发展所必需的土地进行仔细的选择和全面整顿，使社区杂乱无章的发展状况能限制在最小程度。由于这个理由，规划机构把大部分时间用在区划和其他法规管理上，而没有把足够的时间用在通过公共工程投资政策去引导私人开发，这就失去了实施社区土地利用规划的机会。  
　　关于在一个地区扩大公共服务设施，或对另一个地区抑制公共服务设施的任何决定，都可能影响人们的经济利益，他们必然要强烈地关注这些决定。既然有选择地使用公共工程投资会影响社区的发展模式，因此它的使用应以实际的分析和规定的公共工程政策为依据，而不应以个人的偏爱和兴趣为依据。  
　　4.实施规划的新方法  
　　出现这种发展管理现象的结果之一，产生了各种实施规划的手段，即把法规管理和公共工程投资这两种概念结合起来。这些手段的最初例子是：①附有条件的区划；②影响费。  
　　(1)附有条件的区划，是在地方政府把条件附加于批准再区划的申请时发生的。过去，这些条件大都包括在对建设场地设计的各种限制和要求内。而现在这些条件也包括各种要求，即开发商要为建设场地外的公共工程建设负担费用(例如学校、道路、下水道、消防站等)，作为获得再区划申请的条件。  
　　(2)影响费，是在社区发展费用超过其支付追加的公共设施投资能力时，作为处理财政差额的另一种方法。影响费包括：按规章规定的管理费，它由地方政府分配给那些新增加的建设单位，要他们分担由于发展而增加公共工程费用的公平的一份。因此，影响费是归属于土地细分规章中公认的惯例的延伸，它要求新的建设单位负担建设场地内各项费用的全额(如道路、下水道和儿童游戏场等)，还要他们支付建设场地外某一更大地区费用的按比例分配的份额。这些方法的基本原理之一是，新的建设单位是继承现有的基本设备或基础设施，而其中大部分费用是由新建设单位到达之前的现有居民所支付的，但对于因新来者所发生追加的投资需求，而向现有居民索取费用则是不公平的。  
　　要看到这些方法的重要意义不仅仅是作为筹措公共设施建设资金的方法，而且是作为实施土地利用规划的方法。其根本的想法是，新的建设任务必须与一定数量的基础设施配套，而且这也是土地利用规划的基本目标。  
　　(3)强制性的规划、实施和一般要求越来越多的州正在采取立法手段，要求地方政府必须做到：①准备并确定一项包括土地利用规划的综合规划；②必须肯定任何实施规划的措施，不管是法规管理性质的，还是公共投资性质的，都要和确定的规划相一致。最近，正在加强的这些法律，不仅要求任何实施规划的措施必须与规划一致，而且要求规划必须得到实施。