专题六 其他相关税收法律制度

中的几个核心考点

一、房产税

（一）纳税人

1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

2.产权“出典”的，承典人为纳税人。

【辨析：房产出典的房产税纳税人VS房屋出租的房产税纳税人】房产“出租”的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。

4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

【例题·判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（ ）（2008年）

【答案】√

【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。

（二）计算方法

1.从价计征

（1）应纳税额﹦应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）房屋原值（而不是净值）的确定

①房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。

②凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

③纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【例题·单选题】某企业2008年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2％，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30％。根据房产税法律制度的规定，该企业2008年度应缴纳的房产税税额为( )万元。（2009年）

A.18 B.33.6 C.42 D.48

【答案】C

【解析】应纳房产税＝5000×（1－30％）×1.2％＝42（万元）。

2.从租计征

应纳税额﹦租金收入×12%（或4%）

【解释】从2002年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

3.特殊情形

（1）投资联营的房产

①对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的（“真投资”），按房产余值作为计税依据计缴房产税。（由被投资方交）

②对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的（“假投资”），实际上是以联营名义取得房屋租金，应当依法以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。（由投资方/产权人交）

（2）融资租赁房屋：从价计征（由承租方交）。

（三）税收减免规定

1.非营利性机构“自用”房产

（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。

（2）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

（4）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

（5）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。（经财政部批准）

（6）老年服务机构自用的房产免征房产税。（经财政部批准）

2.个人所有“非营业用”的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

【相关链接】个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

4.纳税人因房屋大修导致连续停用“半年以上”的，在房屋大修期间免征房产税。

5.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律“免征”房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的“次月”起，照章纳税。

6.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

（四）纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

【例题·单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。（2010年）

A.2009年12月 B.2010年1月

C.2010年2月 D.2010年4月

【答案】C

【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次月”起，缴纳房产税。

二、城镇土地使用税

（一）纳税人

1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。

2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳。

3.土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

4.土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

（二）计税依据

城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地面积：

1.凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

2.尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。

3.尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

【例题·单选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，属于城镇土地使用税计税依据的是（ ）。 （2007年）

A.建筑面积

B.使用面积

C.居住面积

D.实际占用的土地面积

【答案】D

（三）纳税义务发生时间

1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。（同房产税）

2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。（同房产税）

3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。（同房产税）

4.以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从“合同约定交付土地时间的次月起”缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从“合同签订的次月起”缴纳城镇土地使用税。

5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，开始缴纳城镇土地使用税。

6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起，缴纳城镇土地使用税。

【例题·多选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的下列表述中，正确的有（ ）。（2010年）

A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起缴纳

B.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳

C.纳税人以出让方式有偿取得土地使用权，合同约定交付土地时间的，自合同约定交付土地时间的次月起缴纳

D.纳税人以出让方式有偿获取土地使用权，合同未约定交付土地时间的，自合同签订的次月起缴纳

【答案】BCD

三、契税

（一）纳税人

在我国境内“承受”土地、房屋权属的单位和个人。

【解释】在不动产转让过程中，转让方缴纳营业税、城建税和教育费附加、土地增值税；受让方缴纳契税；双方因订立了产权转移书据，均应缴纳印花税。

（二）征税范围

1.“国有”土地使用权出让

2.“国有”土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）

3.房屋买卖、赠与、交换

4.视同产权转移的情况

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（2）以土地、房屋权属抵债；

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（4）以预购方式或者预付筹资建房款方式承受土地、房屋权属。

5.土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【例题·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（ ）。（2009年）

A.承包者获得农村集体土地承包经营权

B.企业受让土地使用权

C.企业将厂房抵押给银行

D.个人承租居民住宅

【答案】B

【解析】（1）选项A：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移；（2）选项CD：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

（三）计税依据

1.成交价格

国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

2.市场价格

土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

3.价格差额

土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的价格差额；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

4.补交契税

以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

【例题·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3％。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（ ）。（2010年）

A.100×3％＝3（万元）

B.（100＋60）×3％＝4.8（万元）

C.（100＋70）×3％＝5.1（万元）

D.（100＋70＋60）×3％＝6.9（万元）

【答案】A

【解析】（1）契税由房屋权属承受人缴纳，周某将其70万元的房屋出售时，由对方缴纳契税；（2）房屋进行交换的，若交换价格相等，免征契税；（3）周某以100万元购置新住房时，应缴纳契税＝100×3％＝3（万元）。