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应纳税额计算（☆）
（一）计税公式
土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产取得的收入－扣除项目金额

（二）不同项目的扣除内容

（三）新建项目具体扣除标准　 

理解：房地产企业销售的新房属于期房，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；非房地产企业销售新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。
记忆提示：请同学们按照企业建房的费用发生顺序记忆，同时注意房地产企业与非房地产企业的不同。
注意：税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；

例题·单选题：根据土地增值税法律制度的规定，下列各项房地产销售环节中缴纳的税金中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时已在管理费用中扣除，而不再单独扣除的是（　）。
A.营业税
B.城市维护建设税
C.教育费附加
D.印花税

正确答案：D
答案解析：本题考核新建项目具体扣除标准。房地产企业销售环节中可以扣除的有营业税、城建税和教育费附加，印花税是不可以再单独扣除的。

例题·多选题：根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于房地产开发企业
在计算土地增值税时可以扣除的项目有（　）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金
D.财政部确定的其他扣除项目

正确答案：ABCD
答案解析：本题考核新建项目具体扣除标准。本题ABCD四项均可以扣除。

（四）计算步骤
1.确定收入——题目给出
2.确定扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额——题目给出
（2）房地产开发成本——题目给出
（3）房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确
（4）与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税迷惑）
（5）计算加计扣除
3.确定增值额——（1－2）
4.确定增值额与扣除项目比率（3/2）
5.找税率
6.算税额

例题·单选题：2013年某房地产开发企业进行普通标准住宅开发，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为 300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4. 5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开发加计扣除比率为20%。则该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额为（　）万元。
A.0
B.289.5
C.386
D.482.5

正确答案：A
答案解析：
（1）住宅销售收入为9000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：
①取得土地使用权所支付的金额＝2840+160=3000（万元）。
②住宅开发成本为2800万元。
③房地产开发费用＝（3000+2800）×10% =580（万元）。
④与转让房地产有关的税金＝495（万元）。缴纳的印花税已在管理费中扣除。
⑤加计扣除=（3000+2800）×20%=1160（万元）。
转让房地产的扣除项目金额＝3000+2800+580+495+1160=8035（万元）。
（3）转让房地产的增值额=9000-8035=965（万元）。
（4）增值额与扣除项目金额的比率＝965/8035=12%
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。

（五）销售旧房具体扣除标准 

例题·多选题：纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（　）。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费
B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费

正确答案：ABD
答案解析：本题考核销售旧房具体扣除标准。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。